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El Informe de Evaluación del Edificio en Galicia


El Informe de Evaluación del Edificio

El Informe de Evaluación del Edificio, o IEE, es un documento que acredita el estado de salud de un edificio, algo parecido a la ITV de los coches, o a un chequeo médico, pero aplicado a la arquitectura.

Un IEE consta de tres partes: una primera en la que se valora el estado de conservación física del inmueble; una segunda en la que se evalúa su accesibilidad; y una tercera en la que se certifica su eficiencia energética.

La naturaleza de la obligatoriedad de este informe es doble: En primer lugar es una herramienta útil para velar por el cumplimiento del deber de conservación de los edificios, y por otro lado sirve para motivar la adaptación de los inmuebles a las nuevas exigencias de accesibilidad y eficiencia energética.

Todos los Informes de Evaluación de Edificios deben estar firmados por un arquitecto y registrase en el Registro Gallego de Informes de Evaluación de Edificios REGIAE[1].


¿Para qué sirve un Informe de Evaluación del Edificio?

Como se decía en el párrafo anterior, el Informe de Evaluación de Edificios, junto con el Registro de Informes, nos facilita valiosa información sobre el estado de conservación de los edificios, su grado de accesibilidad y eficiencia energética.

Conocer el estado de conservación del inmueble nos sirve para atajar a tiempo las patologías que se detecten, antes de que las lesiones sean mayores, y evitar no solo la enfermedad del edificio, sino que ésta pueda afectar a la salubridad de los espacios.

Respecto a la accesibilidad, debemos recordar que ésta no es el privilegio de una minoría de gente con discapacidad, sino que es el derecho de personas mayores, de hombres en silla de ruedas, de gente temporalmente lesionada, personas con déficit de visión, de embarazadas, de padres con niños y de una etcétera tan largo que podemos concluir que, en realidad, es el derecho de todos.

El IEE no solo nos va a señalar las carencias que nuestro edificio pueda tener en materia de accesibilidad, sino que incorpora las recomendaciones precisas para conseguir mejoras de la manera más arquitectónica y económicamente eficiente.

El Certificado de Eficiencia Energética, nos va a informar sobre el consumo de energía de nuestra vivienda y de las emisiones de CO2 que produce. Además, incluye un documento de recomendaciones con las actuaciones de rehabilitación energética apropiadas para reducir este consumo, consiguiendo así una disminución de las emisiones de gases de efecto invernadero y un importante y amortizable ahorro económico.

Por otra parte, para las administraciones, los IEE y su registro permite disponer de una base de datos del parque de viviendas de una comunidad autónoma o de un ayuntamiento, conociendo su estado de conservación, de accesibilidad y eficiencia energética, y permitiendo así articular políticas públicas de vivienda más ajustadas a las necesidades reales.


¿De qué partes se compone un Informe de Evaluación del Edificio?

Los informes de Evaluación de edificios tienen una estructura de cuatro partes: la primera una identificación del edificio; la segunda, su estado de conservación; la tercera, sus condiciones de accesibilidad; y la cuarta, la certificación de eficiencia energética. Exceptuando la identificación del inmueble, cada uno de los otros  tres capítulos que pasan a analizar el a saber:

Los tres documentos de un Informe de Evaluación del Edificio: El estado de conservación; la accesibilidad y la eficiencia energética

Datos de identificación del edificio

En esta primera parte se deben consignar los siguientes datos:

  1. Identificación del edificio, incluyendo su referencia catastral y dirección.
  2. Datos urbanísticos, respecto a la normativa local de ordenación.
  3. Datos de propiedad, indicando si se trata de un propietario único o de una comunidad de propietarios, con sus datos correspondientes.
  4.  Datos del técnico competente encargado del Informe
  5. Datos generales descriptivos del edificio: número de plantas, nº apartamentos, etc.

Estado de conservación del edificio

En este apartado el técnico competente evalúa el estado físico general del edificio, como si de un examen médico se tratara, estudiando sus elementos estructurales, constructivos y las instalaciones (sólo aquellas que no requieran inspecciones técnicas específicas, como los ascensores), y diagnosticando todas aquellas patologías que aprecie.

En caso de edificios catalogados se deberá realizar un apartado específico evaluando el estado de conservación de los elementos protegidos.

Finalmente, el técnico competente deberá valorar globalmente el estado de las deficiencias encontradas en el inmueble y otorgarles una clasificación que puede ser a) muy grave, b) grave o c) leves.

En el caso de que las deficiencias sean graves o muy graves el técnico debe incluir en el informe las medidas cautelares a adoptar y el plazo en el que se deben acometerse para garantizar las condiciones de seguridad del edificio. Estas obras sí serían de carácter obligatorio.


Condiciones básicas de accesibilidad al edificio

En esta parte del Informe el arquitecto debe evaluar el nivel de accesibilidad del edificio, entendiendo como accesible aquel edificio que permite el acceso y la utilización no discriminatoria, independiente y segura de las personas con discapacidad.

Si el inmueble careciera de los niveles mínimos de accesibilidad y se declarara técnicamente inaccesible, el arquitecto deberá determinar si se pueden mejorar las condiciones de accesibilidad mediante ajustes razonables[2], y en su caso, cuáles serían y cuál sería su importe estimado.

¿Son de obligatoria ejecución estos ajustes razonables?

No, según el anteproyecto de Decreto, la información del informe respecto a su accesibilidad y los ajustes razonables que se puedan proponer, tienen carácter exclusivamente informativo.


Certificado de eficiencia energética del edificio.

Se trata de un análisis que realiza el arquitecto, con la ayuda de un software especializado, donde evalúa la demanda térmica, el consumo de energía y las emisiones de CO2 del edificio, y a partir de éstas, le asigna una calificación energética con una letra, de la G (menos eficiente) a la A (más eficiente

Certificado de Eficiencia Energética

¿Qué inmuebles están obligados a realizar un Informe de Evaluación del Edificio?

Según la normativa autonómica de galicia, los únicos edificios obligados a realizar el IEE son los de vivienda colectiva que tengan una antigüedad mayor a cincuenta (50) años.

Adicionalmente, cada ayuntamiento tiene potestad de establecer la obligatoriedad para otros grupos de inmuebles, bien sea vivienda colectiva de menor antigüedad, otros tipos de vivienda o inmuebles destinados a otro uso.

Por otra parte, el borrador del decreto que prepara la Xunta para regular el Informe de Evaluación de Edificios, establece que la edad del edificio se acreditará, preferentemente, mediante la Licencia de primera ocupación. Pero, en el caso de edificios que hayan realizado obras de rehabilitación integral, se contará a partir de la fecha de finalización de dichas obras.

Además, el Informe de Evaluación de Edificios tiene una vigencia de 10 años, por lo tanto, todos los edificios que realicen un IEE están obligados a volver a realizar la inspección pasado este tiempo, de un modo parecido a como pasa con la ITV de los coches.

¿Sobre quién recae la responsabilidad de realizar el Informe de Evaluación del Edificio?

La obligatoriedad de disponer el informe recae sobre los propietarios de los inmuebles, ya sean propietarios únicos o comunidades de propietarios.

¿Qué plazos existen para la realización del Informe de Evaluación del Edificio?

Un año. Según el anteproyecto de Decreto de regulación del Informe de Evaluación de Edificios, los informes deberán elaborarse en el plazo máximo de un año contado desde el momento en el que alcancen los 50 años de antigüedad.

¿Debo ejecutar las recomendaciones del Informe de Evaluación del Edificio?

Cada uno de los tres análisis que componen un Informe de Evaluación de Edificios, constructivo, accesibilidad y eficiencia energética, contiene, a modo de conclusión, una valoración final.

  1. Sobre el estado de conservación del edificio, el arquitecto, en función de las patologías detectadas en el inmueble, deberá establecer si su estado es favorable (sin deficiencias o deficiencias leves) o desfavorable (deficiencias graves o muy graves).
  2. Sobre la condiciones de accesibilidad, se indicará si el edificio las cumple, y en caso contrario se indicará si el edificio es susceptible mejorar estas condiciones mediante ajustes razonables[3], los cuales deberán ser definidos.
  3. Sobre la Eficiencia Energética, además de la etiqueta con los indicadores de emisiones de gases y consumo energético, el certificado incluirá un documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de eficiencia energética.

Los propietarios de vivienda colectiva sólo están obligados a efectuar obras en caso de un estado de conservación del edificio desfavorable[4], teniendo, en este caso, que subsanar las patologías advertidas siguiendo las recomendaciones del arquitecto. Las mejoras sugeridas en caso de estado de conservación favorable, o referidas a la accesibilidad y la eficiencia energética sólo tienen carácter informativo.

¿Existen subvenciones para realizar los Informes y las obras necesarias?

Existen programas de fomento tanto para la conservación, como para la mejora de la accesibilidad y la mejora de la eficiencia energética de las viviendas.

Estas subvenciones se enmarcan dentro del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, del Ministerio de Fomento,pero las ayudas son gestionadas por las Comunidades Autónomas, en nuestro caso, por la Xunta de Galicia a través de la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Vivenda y el Instituto Galego da Vivenda e o Solo.

Tienen carácter plurianual, es decir, se convocan todos los años, y el plazo para presentar solicitudes correspondientes al 2019 estuvo abierto entre el 31 de julio y el 30 de agosto.

Las ayudas sufragan las obras que se realicen, y los honorarios profesionales de sus proyectos correspondientes, hasta en un 40%.

Para la obtención de estas subvenciones es imprescindible presentar un Informe Técnico, como el Informe de Evaluación de Edificios, anterior a la solicitud, que justifique la necesidad de las actuaciones. No existen ayudas directas a la realización de los Informes de Evaluación de Edificios.

Enlace a la web del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, del Ministerio de Fomento:

https://www.fomento.gob.es/arquitectura-vivienda-y-suelo/programas-de-ayudas-a-la-vivienda

Enlace a la publicación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 en el BOE

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2018-3358

Enlace a la web del procedimiento para la solicitud de la ayuda correspondiente al 2019:

https://sede.xunta.gal/detalle-procedemento?codtram=VI422E&ano=2019&numpub=1&lang=es

Enlace a la Resolución con las bases reguladoras de las subvenciones del 2019, del IGVS

https://www.xunta.gal/dog/Publicados/2019/20190730/AnuncioC3Q2-170719-0003_es.html

¿Cuál es el proceso para realizar un Informe de Evaluación del Edificio?

Cualquier propietario o comunidad de propietarios de un inmueble de vivienda colectiva de más de 50 años debería iniciar los trámites de elaboración de un Informe de Evaluación de Edificios porque, como vimos, es útil para conocer el estado de salud del edificio y permite tomar medidas accesibilidad y ahorro energético.

No obstante, el primer paso para la elaboración de IEE suele ser la llegada de un requerimiento por parte del ayuntamiento. Tras el requerimiento se debe contratar a un arquitecto para la realización del informe.

El arquitecto realizará la inspección del edificio y elaborará el documento mediante una herramienta informática elaborada por el Instituto Gallego de la Vivienda y el Suelo.

Terminada la elaboración del informe, la aplicación devuelve un documento en formato pdf que se debe presentar en el ayuntamiento, junto con el resto de la documentación exigible.

Verificada la idoneidad de la documentación presentada, el ayuntamiento procederá a inscribir el IEE en el Registro Gallego de Informes de Evaluación de Edificios.

Finalmente, el ayuntamiento devuelve al interesado un certificado acreditativo de la inscripción en el Registro.

Aunque la herramienta del IGVS no estará disponible hasta la aprobación del nuevo Decreto de Regulación de IEE, el Ministerio de Fomento dispone de una página web don diversa información y una aplicación para elaborar Informes de Evaluación de Edificios.

página web del Informe de Evaluación del Edificio, del Ministerio de Fomento

https://iee.fomento.gob.es

En Brota Arquitectura somos especialistas en elaboración de Informes de Evaluación de Edificios. Nos encargamos de todo el proceso, desde la llegada del requerimiento hasta la entrega del certificado acreditativo, manteniéndote informado en todo momento, para que no te tengas que preocupar por nada,


¿Qué ocurre si no realizo el Informe de Evaluación del Edificio o no cumplo sus determinaciones?

No está claro. En todo caso, tanto la Ley de Rehabilitación como el Anteproyecto de Decreto de regulación del Informe de Evaluación de Edificios, establecen que no presentar el IEE en tiempo y forma tiene la consideración de infracción urbanística, con arreglo a la Ley 2/2016 del suelo de Galicia.

¿qué gravedad puede tener una infracción urbanística? Es en este punto donde no hay una reglamentación clara, ya que la Ley del Suelo sólo determina que toda infracción urbanística implicará sanción a sus responsables, sin determinar el alcance o la cuantía de esta.


¿Es lo mismo una Inspección Técnica de Edificios que un Informe de Evaluación de Edificios?

No. La Inspección Técnica de Edificios es una figura anterior, aparecida en el Real Decreto-Ley 8-2011, de impulso de la rehabilitación, en el que se fijaba su obligatoriedad para todos los edificios de vivienda demás de 50 años para municipios de más de 25.000 habitantes, y se definía sus contenidos en dos bloques: La evaluación del inmueble a las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato; la determinación de las obras necesarias para la conservación del inmueble dentro de estas condiciones exigibles.

Los ITEs han quedado obsoletos desde la aparición de los Informes de Evaluación de Edificios, tanto legal como técnicamente, ya que los IEE, tienen un mayor alcance al incorporar tres documentos de análisis distintos: conservación, accesibilidad y eficiencia.

YA HICE UN INFORME TÉCNICO DE EDIFICIOS ¿DEBO HACER EL IEE?

Sí, pero si usted tuviera realizado un Informe Técnico de Edificios anterior y en vigor (10 años desde la fecha de su realización), sus datos se podrán incorporar al Informe Técnico de Edificios, sin necesidad de realizar una nueva inspección.


¿Cuánto cuesta realizar un Informe de Evaluación del Edificio?

El precio del Informe de Evaluación de Edificios varía dependiendo de las características del edificio como su superficie total o el número de viviendas; el número de plantas; el número de fachadas etc. Por eso es muy difícil anticipar un coste sin conocer previamente el inmueble.

Aunque en Galicia no contamos con ninguna calculadora elaborada con la objetividad que aporta un organismo oficial, el Instituto Valenciano de la Edificación ha elaborado una calculadora web en la que podrá consultar los precios de manera orientativa.

El precio del IEE corresponde a los honorarios del arquitecto que lo elabora. Es necesario señalar la importancia de contratar un técnico cualificado e independiente, sin vinculación con ninguna constructora, dado que en caso de deficiencias graves o muy graves, las obras de mejora son obligatorias.

En Brota Arquitectura realizamos su Informe de Evaluación de Edificios en Pontevedra, Arousa o el Salnés, de manera rigurosa, independiente, ágil y competitiva, ponemos a su servicio nuestra experticia en rehabilitación sostenible y elaboración de IEEs.


¿Qué profesionales están habilitados legalmente para realizar un Informe de Evaluación del Edificio?

Los únicos profesionales habilitados legalmente para realizar Informes de Evaluación de Edificios son los Arquitectos y los Arquitectos Técnicos.

La Ley de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas de Galicia, establece que el IEE deberá ser suscrito por un técnico facultativo competente para la redacción de proyectos o dirección de obras según lo establecido por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Por otra parte, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo vincula la capacidad para informar sobre el estado de conservación de los edificios con la competencia que la Ley de Ordenación de la Edificación establece para la redacción de proyectos, dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación.

A su vez, la Ley de Ordenación de la Edificación establece que la única titulación académica y profesional habilitante para realizar proyectos de uso residencial, administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural es la de arquitecto.

Nuestro equipo de Brota Arquitectura

En Brota Arquitectura somos arquitectos colegiados, y somos especialistas en elaboración de Informes de Evaluación de Edificios.


Tengo un edificio con declaración de ruina ¿Debo realizar el Informe de Evaluación del Edificio?

No. Los edificios que tengan declaración firme de ruina no están obligados a realizar el Informe de Evaluación de Edificios, excepto que la normativa municipal así lo indique.


El deber de conservación

Todos los propietarios de edificios están obligados a mantenerlos en buen estado de conservación.

Este imperativo se plantea por primera vez en el Código Civil (1889), y se desarrolla a lo largo del tiempo, entre otras, en la Ley de Propiedad Horizontal (1960), de Arrendamientos Urbanos (1994), y más recientemente la Ley de Ordenación de la Edificación (1999), el Código Técnico de la Edificación (2006) y la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas de Galicia (2019).

APARICIÓN DEL INFORME DE EVALUACIÓN DEL EDIFICIO

El Informe de Evaluación del Edificio se establece normativamente, por primera vez, en la Ley 8/2013 de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que buscaba reenfocar el maltrecho sector de la construcción hacia un modelo más sostenible y ecológico basado en la rehabilitación.

En esta Ley 8/2013 se define por primera vez el contenido de los IEE: 1) Informe del estado de conservación del edificio; 2) Análisis de sus condiciones de accesibilidad y 3) Certificado de eficiencia energética; así como su obligatoriedad para los edificios de vivienda colectiva de más de 50 años.

Posteriormente aparece el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, en el que se recogen de la Ley 8/2013.

DEROGACIÓN NORMATIVA Y COMPETENCIA AUTONÓMICA

Sin embargo, el Tribunal Constitucional mediante la Sentencia 143/2017, en respuesta a un recurso interpuesto por la Generalitat de Cataluña, declaró inconstitucional gran parte del contenido de la Ley de Rehabilitación, quedando así la regulación de los Informes de Evaluación de Edificios en manos de la Comunidades Autónomas.

La ley de rehabilitación de galicia

En enero de 2019 se aprobó la Ley de Rehabilitación de Galicia, la cual, entre otras cosas, regula el Informe de Evaluación del Edificio tras el vacío provocado por la sentencia del Tribunal constitucional.

Esta Ley mantiene el mismo formato tripartito de informe que ya existía de la normativa estatal (estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética), y la obligatoriedad de disponer de un IEE de todos los edificios de vivienda colectiva de más de 50 años, con una vigencia del mismo de 10 años.

Además, concede a los ayuntamientos la responsabilidad de velar por el cumplimiento de la obligatoriedad del IEE.

Futuro decreto de regulación del Informe de Evaluación del Edificio.

En la actualidad la Xunta de Galicia prepara un decreto de desarrollo del Informe de Evaluación del Edificio, en el que, además se creará un Registro Gallego de Informes de Evaluación de Edificios.

Este decreto mantendrá la obligatoriedad de realizar un IEE a todos los propietarios de edificios de vivienda colectiva de más de 50 años, regulando pormenorizadamente su contenido, procedimiento, alcance, efectos y vigencia.

Finalmente, el decreto también crea el Registro Gallego de Informes de Evaluación de Edificios, REGIAE, donde deberán registrarse todos los IEE realizados. Esta base de datos está pensada para conocer el estado del parque de viviendas Gallegas y poder así diseñar políticas públicas en materia de vivienda.


[1] La Xunta de Galicia ultima un Decreto de regulación del Informe de Evaluación de Edificios que creará el REGIAE y obligará en registrar en él todos los IEE.

[2] Según la normativa, se consideran ajustes razonables, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes

[3] Según la normativa, se consideran ajustes razonables, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes

[4] Nos referimos al ámbito geográfico de la Comunidad Autónoma Gallega,  de la Ley 1/2019 de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia, y del anteproyecto de Decreto de regulación de los Informes de Evaluación de Edificios.

Publicado en Rehabilitación de edificos

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