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Libro del Edificio Existente: Una guía

El Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja-CSIC, el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) y el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) han elaborado la Guía para la elaboración del Libro del Edificio Existente

Se trata de una guía dirigida a los técnicos redactores del Libro del Edificio Existente para la rehabilitación. ¿El objetivo? Activar la demanda de la rehabilitación integral de alta calidad en los edificios. De tal forma que, junto a la mejora de accesibilidad, de seguridad, de confort, de habitabilidad o de digitalización, incluya la mejora eficiencia energética. Y, en su caso, que incorpore fuentes de energía renovables. Esto no busca solo cumplir los objetivos europeos, también impulsar la actividad del sector de la rehabilitación.

Lo primero a tener en cuenta, son los datos generales que se deben incluir sobre el edificio, que son los siguientes:

  • Identificación del edificio. Con referencias catastrales, localización y tipo de edificio.
  • Datos urbanísticos. Entre los que se incluyen el planteamiento en vigor, la clasificación, la ordenanza y los elementos protegidos.
  • Propietario/representante legal de la propiedad. Si es una persona física o jurídica, así como sus datos.
  • Técnico redactor del libro. Igualmente, distinguir entre persona física o jurídica y aportar sus datos.

Documentación del edificio y su estado de conservación

Para la elaboración del Libro del Edificio Existente, también se debe tener en cuenta la documentación que se debe presentar del edificio. Por un lado, se debe incluir el Informe de Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación del Edificio (IEE). En cualquiera de ambos casos debe estar suscrito por un técnico competente, cumplimentado y tramitado y vigente. 

En caso de que en el municipio o comunidad autónoma no haya un modelo para la evaluación de la conservación del edificio, es necesario elaborar un informe con dicha información. Para ello se puede tomar como referencia la aplicación informática para la elaboración del IEE del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. En todo caso, este informe debe incluir los datos generales del edificio, la documentación administrativa (licencias o expedientes), ladescripción de los sistemas constructivos y el estado de conservación.

Es necesario, asimismo, incluir el Certificado de Eficiencia Energética. También debe estar firmado por el técnico competente, registrado y vigente. Este es fundamental para conocer el punto de partida en el que se encuentra el edificio. De esta manera, se podrá planear y programar la mejora de su eficiencia energética.

No hay que olvidar la documentación complementaria que pueda recopilarse. Documentos como planos y secciones, información gráfica o descriptiva, modelo del edificio, etc., son vitales para mejorar la descripción del edificio.

Uso y mantenimiento en el Libro del Edificio Existente

Hay varios puntos que hay que tener en cuenta para elaborar las instrucciones de uso y funcionamiento del edificio. Son aquellos relacionados con los espacios del mismo, sus elementos constructivos y sus instalaciones.

  • Espacios privativos y comunes. En los primeros, cada uno de los espacios fueron construidos para cumplir funciones específicas, por lo que tienen diferentes recomendaciones de uso. Por ejemplo, en las terrazas y balcones deberán extremarse las medidas de precaución. En el caso de los espacios comunes, se debe referir al buen uso y cuidado de los diferentes espacios y actividades a desarrollar en los mismo. No hay que olvidar las instrucciones de uso de determinados productos de limpieza o las instrucciones de recogida y evacuación de residuos.
  • Elementos constructivos. Hay que conocer los límites de utilización de los elementos constructivos del edificio para evitar riesgos y posibles deterioros. Hablamos de la cimentación, la estructura, los cerramientos verticales y cubiertas, etc.
  • Instalaciones. Son las infraestructuras que proporcionan los servicios necesarios a la vivienda. Sus instrucciones de uso deben estar orientadas a un correcto funcionamiento y uso responsable de las mismas.

Por otro lado, es importante hacer hincapié en el plan de conservación y mantenimiento. Este menciona los trabajos y actuaciones de mantenimiento, aquellas acciones encaminadas a la conservación física y funcional del edificio. Hablamos aquí del mantenimiento preventivo, que se puede programar a tiempo y evaluar económicamente, y del correctivo, que es el que hace frente a situaciones no previstas.

También hay que llevar un registro de incidencias administrativas y técnicas que afectan al edificio íntegramente y a su correcto uso y funcionamiento. Hablamos de las inspecciones e informes, los cambios de titularidad de la propiedad del edificio y de los órganos de la comunidad, reformas y rehabilitaciones, ayudas y beneficios, seguros, etc.

En cuanto a las operaciones de mantenimiento y de operación, en esta parte del registro deben anotarse en el libro las que se realicen durante la vida útil del edificio. 

Por último, el manual de uso y mantenimiento debe incluir los contratos de mantenimiento, si los hubiera, y el registro de actuaciones en el edificio. Sin olvidarse de una guía con recomendaciones de utilización y buenas prácticas.

Potencial de mejora de las prestaciones del edificio

En este informe debe evaluarse el nivel de prestaciones del edificio con las que debería tener si fuera nuevo. Además, puede contener un diagnóstico sobre aspectos como la digitalización, la sostenibilidad, el ciclo de vida, etc. Hay que tener en cuenta que esto no implica que exista una obligación de cumplir dichos niveles de manera retroactiva, se usa como un nivel de referencia.

Si es pertinente, también se puede evaluar el nivel de prestación del edificio en relación con otras condiciones. Los técnicos redactores pueden incluir aquellas cuestiones que les puedan parecer oportunas. Hay que tener en cuenta que, en general, estas recomendaciones van hacia la mejora de los elementos comunes de los edificios. Sin embargo, se puede tener en cuenta la posible mejora de las viviendas, como el cambio de ventanas, instalaciones interiores, etc. Por ello, el libro puede incluir consejos para los propietarios que decidan reformar sus viviendas.

Seguridad de utilización y accesibilidad

En este apartado, el Libro del Edificio Existente debe tener en cuenta las condiciones establecidas en el CTE, tanto en lo que se refiere a las funcionales del edificio como en la dotación de elementos. Están relacionados con accesos al edificio, pavimentos, escaleras, falta de protección en ciertos lugares, etc.

Lo mismo sucede con la dotación y características de la información y la señalización, en donde hablamos de la señalización de acristalamientos, aparcamientos, elementos accesibles o de advertencia de elementos que puedan causar caídas, impacto, atropello, etc. 

Seguridad contra incendios

En cuanto a la seguridad contra incendios, son varios los aspectos a tener en cuenta. Entre ellos, la reacción al fuego de diferentes materiales o la compartimentación de los locales de riesgo especial. También debe tenerse en cuenta la posible necesidad de instalar protección, así como su mantenimiento.

Salubridad

A continuación, para elaborar el Libro del Edificio Existente hay que tener en cuenta las condiciones de salubridad. Aquí se incluyen las de ventilación de viviendas, garaje, trasteros, zonas comunes, almacén de residuos, etc. También del sistema de recogida residuos o de las medidas de protección si está en zona de riesgo por radón. Por último, deben plantearse los posibles sistemas de ahorro de agua.

Eficiencia energética

Si hablamos de la eficiencia energética, se pueden contemplar cuestiones como la existencia de sistemas de control de iluminación en zonas comunes, el aislamiento de tuberías, la antigüedad de las instalaciones, existencia de sistemas de automatización, etc.

Protección contra el ruido

En lo relativo a la protección contra el ruido, pueden tomarse como referencia documentos como la Guía de aplicación del DB HR Protección frente al Ruido o Rehabilitación acústica en la edificación, entre otras. Hay que tener en cuenta el índice de ruido día en el que se encuentra el edificio, la percepción de ruidos molestos a través de fachada, ventanas o el movimiento de vehículos en el garaje, etc. También en la percepción de aquellos ruidos que vienen de las instalaciones

En todos estos apartados se deben incluir propuestas para la mejora de las prestaciones diferentes necesidades. Deben darse indicaciones de los beneficios, del nivel de complejidad y del precio, que se debe especificar en un rango de costes.

Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio

En el caso de Plan de Actuaciones, en el Libro del Edificio Existente se debe realizar una propuesta de intervenciones que sean técnica y económicamente viables. Hay tres niveles de mejora que pueden alcanzar dichas Intervenciones: Reducción del consumo de energía primaria entre el 30 y el 45%, entre el 45 y el 60% o superiores al 60%. Estas deben ejecutarse por fases o de manera simultánea. Además, debe estimarse su coste a través de un rango aproximado. 

Para cada intervención propuesta se debe aportar, en caso de que proceda, el carácter urgente de la intervención y las indicaciones para la racionalización del uso y la gestión del edificio hasta que se haga la intervención. Además, debe describirse la medida y indicar los aspectos que correspondan a la misma.

Una vez definidas las intervenciones, se pueden evaluar las ventajas de una o varias combinaciones de las mismas. Debe hacerse en términos de coste, reducción del consumo de energía no renovable, organización de las obras, duración, etc. También se deben programar y priorizar las intervenciones. No es necesario dar fechas concretas, sino una propuesta de cuál es el orden lógico de intervención. 

En Brota Arquitectura somos expertos en rehabilitación de edificios. ¡Consúltanos sin ningún tipo de compromiso!

Publicado en Rehabilitación de edificos

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